警惕长租公,央视调查

作者: 房产  发布:2019-10-20

  房租上涨成为近期的热点话题,也引来市场对于房屋租赁市场金融产品角色的关注。近日,北京商报记者调查发现,实践中,在租房场景中,金融扮演的角色并不光彩,租金莫名变贷款、长租公 寓爆仓等问题不断。在市场人士看来,亟须对长租公 寓中介服务商沉淀的大量资金进行有效监管。

  租房,小心这个大坑!租客莫名"被贷款",知名中介也涉及其中!

租房贷成中介的财神房客的坑?

  租金“莫名”变贷款  

  近日,北京市开通了12345打击“黑中介”的举报热线,继22日曝光23家中介公司之后,24日又有12家中介公司被曝光。

8月20日,长租公寓品牌商杭州鼎家网络科技有限公司宣布破产,让本已深陷舆论漩涡的长租公寓再次成为焦点。

  8月22日,北京市住建委发布消息称,当日开通打击“黑中介”举报热线,查处了23家违规中介机构,北京市住建委指出,“黑中介”热线投诉举报除了哄抬房租等,还包括强制贷款付租金。

  租房人投诉的问题包括克扣租金、押金;提前清退租户、无照经营、强制租房人用贷款支付租金等。

据媒体报道,鼎家的租客们通过一个名为“51返呗”的App(现更名为“爱上街”)一次性把租金付给鼎家,再每月返还给贷款App相应的金额。如今,鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,而房东也未收到鼎家公司之后应给的租金,一些房东已经准备收房。鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

  在租房分期产品中,有我爱我家(5.710, 0.14, 2.51%)主推的“相寓信用租房”项目“押零付一”、自如推出的“自如白条”、58同城推出的“58月付”等产品。北京商报记者注意到,在微博等社交媒体,有不少租客投诉,中介在推介过程中存在不告知具体模式以及存在隐患的问题,不知情的情况下贷了款。北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  北京多部门联合打击住房租赁市场乱象

鼎家的模式在业内被称为“北派打法”,一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,转手再用贷得的资金批量高价圈占更多房源……租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是使用了网络贷款后的还贷。

  8月27日,深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公 寓”业态涉互联网金融的风险提示》(以下简称《风险提示》),也对“租金贷”业务模式风险做出提示。《风险提示》称,近期市场上部分长租公 寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务。“租金贷”实际操作中,服务商在租客不知情或者未对租客进行充分风险提示的情况下为租客办理了“租金贷”服务,具有较强的蛊惑性、欺诈性。

  北京市工商部门对涉及克扣租金、押金的22个问题线索进行了调查处理:12家企业被列入经营异常名录,10家企业将由工商部门进一步调查。

近些年,租房贷的模式被越来越多长租公寓品牌商使用,这种“无本万利”的生意能加速品牌商资金的回笼以及市场的扩张,但对租客来说,其中的风险却十分巨大。房东、长租公寓、借贷公司三方任何一方出了问题,都会引发连锁的“爆仓”现象。

  据悉,“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上是每月向贷款机构还贷的服务。《风险提示》称,服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计,在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失。

  公安部门对3起涉及强迫交易或用软暴力威胁租户的“黑中介”线索进行调查处理。

当杠杆开始撬动房租,年轻人租房要考虑的就不仅是高房租问题了,“雷”在脚下,或许不知不觉就踩上了。

  对于此类租房贷款,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,租金贷款本身是值得行业鼓励的,但是这种偷偷为租客办理贷款的,其动机就不是为了服务租客,而是为了变相融资,一旦中间某个环节出了问题,类似房东不打算租房了,这个时候就会出现多米诺骨牌效应,即风险快速扩大。

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“总算还清‘贷款’了,以后再也不用这种租房贷了。”两年前,胡泽翔在北京朝阳区租了一间次卧,签合同时,中介着重推荐了“押一付一”的交租形式。随后,他发现,“押一付一”的交租形式并非是将房租交给中介方,而是交给一家第三方金融服务平台,在签约时,中介已帮他办理了该平台的账号。就这样,房租变成了还款额。

  易产生资金池风险

  同时,北京市住建委会同多部门组成联合检查组,对自如、相寓两家大型住房租赁企业进行现场执法,通过检查营业执照、抽查租赁合同,比对系统数据、查询资金往来、核查租收价差等方式,严防垄断房源、哄抬房租的行为,确保住房租赁企业遵守公开承诺,维护租赁市场秩序。

两年来,每个还款日前三天,胡泽翔都会收到由中介发来的短信和第三方平台打来的催款电话,不胜其扰。“本来我早想转租出去的,但是谁知道这个贷款还会不会跟着我?”租房时,他问过中介这个问题,中介说得含糊其辞,他也不敢冒险。“背着贷的感觉真难受。”他说。

  除了租金贷问题,近日一家杭州长租公 寓公司宣布破产的事件,更是给金融 长租公 寓模式浇了一盆冷水。

  自如官方发出声明称:

胡泽翔的经历还算幸运,两年来并没有因为贷款而产生什么问题,与他相比,张松就花钱买了教训。

  8月19日,我爱我家前副总裁胡景晖在媒体沟通上表示,“长租公 寓爆仓,一定比互金爆雷更厉害”。话音未落,8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布停运,数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

  将认真配合政府部门的调查,全面接受相关查处结果、并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。

今年3月,张松看中了北京金台路附近的一间主卧,在中介的指导下签署了电子租房合同,并缴纳了押一付一的押金和租金共6400元。谁知交完钱,中介再次发过来一张贷款合同,称押一付一必须通过第三方贷款付钱。

  据悉,鼎家积累了相当规模的房租沉淀资金。平台倒闭后,房东收不到后续租金,主张收房。而房客提前交了房租,也不愿搬走,引发各种纠纷。尤其是在租客采用消费贷付租的情况下,要继续偿还贷款,否则将面临个人征信记录受影响。 

  此前,北京市房地产中介行业协会召集10家主要的住房租赁企业座谈,参与座谈的企业承诺:

“不就是拿我的信息去贷款吗?”张松很气愤,他朋友以前使用过租房贷,遇到问题很多,转租、退租都有很多“雷”,而且张松还担心影响他个人征信,以后买房贷款难,就选择了退租,押金和租金都退不回来,结果直接损失了6400元。

  “租房分期是主流的消费金融分期场景,场景中涵盖了住房租赁和消费贷款两个商业行为,消费者身兼租客与借款人两个角色,与房东或房产中介机构签署租赁合同,与放贷机构或撮合平台签署借款合同,两份合同相对独立,在风险上是隔离的,如房产中介的跑路不影响租客对放贷机构的还款义务,反之亦然。”苏宁金融研究院互联网金融中心主任薛洪言表示,不过,在实践中,存在两方串谋欺骗第三方的问题,将两种商业行为混在一起,出现了风险交叉和传染。比如说,放贷机构与房产中介机构串谋,将借款合同隐藏于租赁合同之中,导致租客被“套路贷”;再比如,租客与房产中介机构串谋,虚构租赁合同,对放贷机构实施联合借款欺诈等。

  不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

对于这种租金贷的模式,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国青年报·中青在线记者,有一定的积极作用但必须警惕其中的风险。“从企业角度来看,和金融机构合作进行租房分期,有助于中介公司导入中长期资金,这样可以更好地安排长租业务,缓解中介公司短期内资金压力。”

  深圳互金协会还指出,租客和房东存在损失资金的风险,容易产生租赁合同纠纷。一旦长租公 寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金,租客要求继续租住而房东要求租客退房,双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时未明确认识到该种风险,而服务商为了发展业务、扩大规模也未履行告知义务。

  不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

但是,“长租公寓一旦涉足金融业务,基本上就会出现很多新问题。”严跃进说,一方面,租客信用有可能被违规使用;另一方面,长租公寓把这些贷来的资金挪作其他用途的话,会面临很多不确定性,“一旦资金链断裂或资金被挪用,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现”。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,长租公 寓最大的问题,其实不在推涨房租,而是金融化带来的“资金池”,现在的长租公 寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这当然有风险。

  不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

中原地产首席分析师张大伟表示,各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的现象,而这容易出现爆仓风险,也是违规违法的行为。

  上述《风险提示》还提到,少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如,少数长租公 寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为资金池,不断进行租客和房东的资金和期限错配,长租公 寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管,再如,极个别长租公 寓中介服务商涉嫌非法侵占他人财物。

  10家企业承诺:

《北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法》显示:租赁代理机构应在《北京市房屋出租委托代理合同》和《北京市房屋租赁合同(经纪机构代理成交版)》中向当事人明示租金账户的账号。除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外,租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金,不得用于其他用途。

  资本借道ABS入局 

  不涨租金并拿出手中全部的12万套存量房源投向市场。

“租房不应该有贷款。”张大伟分析,租房贷变相给了租赁加杠杆的机会和概率,要是能贷款,那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款,都有杠杆,那么未来租金很可能会出现大涨。”

  除了租房被强制签贷款合同以及资金池问题外,长租公 寓争夺房源的竞争让便宜的房源越来越少。越来越多长租公寓的运营者将租房者的预收租金和租房贷款作为底层资产,被打包成长租公 寓资产支持证券(ABS),用于融资,资金用来争取和改造更多的房源,进一步扩张市场规模。业内人士指责这一做法是导致城市房租大幅上涨的主要原因。     

  业内人士表示:

严跃进建议,如果允许长租公寓涉足租赁贷款等业务,各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,加快搭建房源和资金运作的共同平台,类似平台也承担了房源和客源信用评级的功能,进而使风险变小,同时也防范各类问题扩大。

  在严跃进看来,对于和金融机构合作来说,有助于导入中长期资金,这样可以更好安排长租业务,对于租房者来说是有积极作用的。如果把未来的租金进行打包进行交易,那么就可以认为是租金证券化的概念了。中介获取融资,用金融的方式来解决租赁的问题,总体上是值得肯定的。

  北京市将加大执法力度来确保这些承诺得到落实。

中国青年报·中青在线见习记者 张均斌 来源:中国青年报

  薛洪言也指出,长租公 寓的经营模式可以产生稳定的现金流,天然适合发行ABS产品,应该会成为长租公 寓机构的重要融资渠道。

  北京市房地产中介行业协会会长 李文杰:一部分是对于发现的问题进行举报,另一部分是对于有些违规行为通过租客或是房东的投诉来获取线索,目前在北京市住建委是增加了执法的力度,多部门联动,也包括公安部门的联动来检查市场。

  “证券化的模式有助于加快资金回笼,但是缺点是租赁市场刚起步,租金的测算是比较困难的,这是当前此类企业需要关注的地方。监管方面其实当前已经做了一些管控,类似房源的收储方面不允许用银行贷款资金进行,这是值得关注的地方。此类租金的证券化,其实和租金贷是有本质区别的。比如说租金证券化是以未来潜在的资金流为主的,是以租赁的稳健经营来做担保的,这样证券化的产品才会有收益。但是很显然,很多企业心思不对,直接把租金进行了套现。这个和正常理解的类似ABS创新是完全不同的。“严跃进指出。

  租房分期付款竟惹“贷”上身

  在严跃进看来, 租赁市场的金融创新确实值得关注,租赁贷款本质上是给租客贷款的,但是此类贷款很容易被长租公 寓所利用,所以需要警惕。尤其是在租赁市场上,如果说长租公 寓企业通过此类租客的贷款来收购房源,继而做大规模,这其实是透支了租客的信用。这方面后续需要管控,本质其实是租赁贷款的资金是需要严格管控的,即需要建立一个资金方面的管控体系。  

  在此次曝光的中介中,有一家名为北京昊园恒业房地产经纪有限公司的中介机构,存在强迫租房人使用贷款支付租金的问题。

  责任编辑:李锋

  据了解,该公司的实际控制人名下的另一家企业北京梦想大熊公 寓资产管理有限公司也存在“变租为贷”的问题。

  2016年9月,陈小姐通过中介租了套房子,月租金3200元,付款方式是押一付三,2017年3月,陈小姐男友接到了中介的电话。

  租房人 陈小姐:工作人员说被一个叫大熊公 寓的公司收购了,合同必须要重新签一下,当时提到的是改为押一付一的形式。

  陈小姐的男友没多想就重新签了合同,并被告知今后可以用一个名为“分付君”的App来支付房租。然而,几个月后的一天,意外却发生了。

  租房人 陈小姐:分付君的工作人员挨个敲门,要求还款。因为当时是做贷款分期的,付款怎么变成了还款?

  陈小姐当即查看了男友在分付君的还款记录,确认男友被办理了分期贷款。陈小姐担心分期贷款记录会影响征信,想取消贷款,却发现难上加难。

  租房人 陈小姐:他们根本不愿意办理解绑手续,还要一大笔违约费用。

  分付君平台 工作人员:这个分期业务必须是中介或业主,主动发起,把资金先提前支付过来,平台才能够解绑的。

  央视财经记者在调查中发现,和陈小姐有一样遭遇的人还有很多,大家都是不明就里地被办理了租房贷款。 如果不签租房贷款,后果可能是租房者被强行清退。

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  刘先生通过一家中介公司租了一间房,一次性缴纳了一万九千多元租金。然而刚入住没多久,刘先生也接到了梦想大熊公 寓工作人员的电话,对方同样以“收购”的名义,要求刘先生重签合同。

  受害者 刘先生:新的大熊合同好多都是霸王条款,甚至好多条款稍微违约,就会被撬锁。

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  刘先生拒绝重签合同,却遭到了梦想大熊公 寓工作人员的要挟。在与大熊公 寓公司沟通了几次后,刘先生不得不搬出租住的房屋,损失1万多元。一位同样遭遇的租房人还被强行清出其租住的房子。

  新闻背景

  揭秘“租房贷”的运作模式

  在采访中,央视财经记者了解到,租房贷已经成为一些长租公 寓扩展规模的利器之一,通过小贷公司获取租客一年的租金,为公司拓展房源提供资金。但这种模式的问题是杠杆高,一旦资金断裂,将极大危害租客的权益。

  目前,长租公 寓运营企业采用的模式,一般是与业主一次性签订3-5年的长期租赁合同,经过装修之后,出租给租户。租户按月或按季度支付租金,而中间的差价,就是长租公 寓运营企业的利润。

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  但在“租房贷”的模式下,租户与长租公 寓企业签订合同,长租公 寓会用这份合同,以租客的名义向第三方互联网金融平台申请房租分期贷款,第三方平台会一次性给长租公 寓支付合同期的全部租金,租户名义上是按月缴纳租金,但实际上是在归还这份房租分期贷款的月供。

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  长租公 寓运营企业一次性拿到了大量资金,有的把资金用来扩大规模;有的把资金用于其他高收益同时高风险的投 资项目。

  一旦在规模扩张中出现了资金断裂或者投 资出现了风险,长租公 寓企业很有可能就会无力向房屋业主支付租金,而房屋业主就会驱赶租客。

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  北京市房地产中介行业协会会长 李文杰:从长租公 寓运营的主体上来讲,它主要是利用了金融贷款收房盲目扩张导致了资金链断裂,这个是目前一个最大的风险,所以像北京市住建委发布的叫做“不得利用银行贷款等融资渠道”获取的资金恶性竞争房源,就是来遏制这种行为的。

  业内人士表示:当前,“租房贷”已经沦为“黑中介”恶意套取租房人的资金,盲目扩张或进行高风险投 资的工具,这极大损害了租客的权益,必须对此进行严格监管。

  清华大学民生经济研究院副院长 王勇:现在这种做法是叫影子银行,就是它几乎不受监管,不受监管可能会带来很大的问题。应该鼓励发展标准的这种资产证券化产品,然后让它在阳光下运行,把它的风险降到最低。

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  本文图文均来自央视财经(ID:cctvyscj)

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