澳门新葡亰平台官网一线城市住房施工面积回暖

作者: 房产  发布:2019-10-29

  一线城市的房地产成交仍在谷底徘徊,但部分呈现反弹的态势。

  一线城市楼市供应变局仍在持续。

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  近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

  近期,北京、上海、广州、深圳相继公布了详细的房地产投资数据。除上海有所下降外,深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%,而北京1-7月施工面积则同比增加了9.1%。

三四线周期又至?

  易居研究院研究员沈昕表示,从需求侧来看,调控将贯穿2018年下半年,力度不会放松,市场将受此影响出现降温;从供给侧来看,考虑到下半年开发商在资金压力下,推盘节奏或有加快,预计8月的成交量基本保持平稳。

  接受21世纪经济报道记者采访的业内人士认为,在一线城市普遍进入存量市场的背景下,一线城市的新房供应开始探索如何针对细分的需求群体,提供有效供给,这被认为对政策制定者提出了新的要求。

7月4日,易居研究院发布报告显示,2019年上半年,40城新建住宅成交面积同比微降0.3%,报告指出,这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情,而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

  新房成交分化

  京沪新开工由降转升

分城市量级来看,2019 年上半年,4 个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降 3.2%,同比增长 38.9%;18 个二线城市新建商品住宅成交面积环比下 降7.7%,同比下降0.4%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降17.9%, 同比下降 8.9%。

  易居研究院数据显示,1月至8月上半月,一线城市累计成交面积同比减少24%,降幅较7月上半月收窄6个百分点。

  就存量项目的施工面积观察,今年上半年,广州的住房潜在供应趋于稳定,上半年商品住宅施工面积达到5904.05万平方千米,同比增长1%。而深圳商品住宅施工面积达到2993.64万平方米,同比增长9.6%。

值得注意的是,与2018年上下半年分别超过20%和30%的同比增长相比,三四线城市销售面积在2019年上半年重回负增长。

  而分开来看,一线城市的商品房销售在调控压制下,依旧处在底部,但情况各有不同。

  但与此同时,上海1-7月商品房施工面积却同比下降7.6%。有分析人士指出,上海商品住宅施工面积的下降,或受近期供应动迁安置房和租赁用地因素影响。

具体来看,东部二线城市累计同比增长5.3%,中部二线城市累计同比增长11.1%,其他二线城市累计同比下降11%,本轮已调控的三四线城市累计同比增长9.3%,本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降17.8%。

  北京市统计局近日发布的数据显示,今年1至7月,北京商品房销售面积为288.8万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积为210.5万平方米,下降32.9%。

  就新开工面积观察,21世纪经济报道记者注意到,随着一线城市进入补库存周期,新开工数据有所好转。

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  值得注意的是,在楼市周期性因素和企业加大推盘力度的影响下,北京新房销售在7月迎来回暖。易居研究院数据显示,7月,北京单月销售面积达到49万平方米,同比增长约25%,结束了今年开年以来持续单月销量持续大幅下滑的态势。

  从公布了相关数据的北京和上海来看,北京的1-7月的累计住宅房屋新开工面积达到588.2万平方米,同比大增21.5%。而上海则是747.61万平方米,同比下滑6.1%。就此,分析人士认为,虽然上海的累计数据同比仍有所下降,但今年二季度以来上海每月的单月住宅新开工面积均由降转升,实现持续同比增长,房企增加开工的迹象明显。

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  广州同样处于成交面积下降通道。某研究院的数据显示,今年前7月,广州新建商品住宅成交面积约为497.03万平方米,同比下降超过一成。

  对此,新城集团高级副总裁欧阳捷指出,在一线城市强调控背景下,项目销售周期被拉长,为了完成在一线城市的业绩,企业只能把拿到手的土地都增加开工。

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  在北京和广州年内销售面积依旧走低的同时,上海和深圳则有所恢复。

  与新开工增加的态势不同的是,北京、上海、深圳和广州的住宅竣工面积数据并不理想,施工面积增长较快的北京和深圳,竣工面积都有明显下滑。

(数据来源:易居研究院)

  上海统计局数据显示,前7月,上海商品住宅销售面积达到788.92万平方米,同比增长7.8%,同比增速略高于全国平均水平。

  其中,深圳上半年商品住宅竣工面积同比下跌近5成,而北京1-7月的住宅房屋竣工面积,也同比下滑超过10%。

分城市来看,2019年上半年,成交面积同比2018年上半年增长的城市有20个,其中增速前5名的城市分别为北京、珠海、中山、福州和宁波,同比增速分别为131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。这五个城市中,北京的上涨主要是源于去年上半年成交量同比下降57.4%,基数较低,同时今年上半年大量新房入市,市场复苏,同比增速最高。

  沈昕表示,经历了6月份新房供应面积的大幅减少,上海7月份拿证开盘项目大增,共有27个新建商品住宅项目进入市场,供应面积处于2016年6月以来的次高位,仅次于今年4月份。供应量的释放使得7月份新房成交面积创2017年4月份以来新高。

  “房源卖完后几年都没有竣工的案例也有”,易居研究院副院长杨红旭指出,竣工面积具有很强的滞后性,房子都已经提前预售。

另一方面,成交面积同比下跌的城市也有20个,其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州,跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。

  8月17日,深圳统计局发布数据显示,上半年深圳商品房屋销售面积累计达到326.01万平方米,同比增长12.3%。

  不过,有资深房企人士告诉21世纪经济报道,一线城市,尤其北京和深圳,楼市限价政策严厉,部分项目地价较高、盈利空间小,开发商拿地后放缓入市节奏、等待楼市成长的意愿强烈,因而开工、建设的进度都会放缓,导致了整个竣工面积的减少。

易居研究院研究员沈昕表示,这五个城市均是三四线城市,充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后,市场已经明显降温下行。沈昕预计,下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看,一线城市由于连续两年成交量低迷,已经企稳反弹;东部和中部二线城市后续还有可能继续降温,其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

  21世纪经济报道记者注意到,尽管深圳官方并未发布商品住宅的销售数据,但从机构的统计数据来看,深圳新房交易已有筑底回暖迹象。

  这一现象在近期再次受到监管层的重视。7月,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,将闲置土地数量作为增减地方新增建设用地指标的测算指标,督促地方加大对企业和项目建设超时的监管力度。

  易居研究院的数据显示,1-7月,深圳新建商品住宅成交面积达到169万平方米,尽管仍远低于楼市上行期2015年、2016年同期的378万平方米和274万平方米,但已比2017年同期的129万平方米提高了约31%的成交量。

  补充有效供给

  或将维持低位

  一线城市的库存形势,被认为是影响施工面积与新开工面积回暖的重要原因。

  尽管行情有所回暖,但多位受访人士均认为,短期内再现火热行情的可能性不大,一线城市的新房销售还将维持相对低位。

  易居研究院数据显示,2018年7月,上海、广州、深圳的住宅去化周期分别为11.5个月、11.1个月和10.2个月。

  以深圳为例,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,深圳的新房成交总量维持低水平线已是定势,很难有大幅攀升。深圳每年土地供应非常稀少,而“房改”之后,每年供应量留给新房的比例也有减少,无论是政策导向还是土地供应都决定了将来不可能大量地供应新房,新房供应基本是小规模格局。

  按照住建部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中的要求,三地均属于需要增加住宅用地供应的城市类型。

  6月,深圳方面已经提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

  唯一的例外是北京。易居研究院数据显示,7月北京的新建商品住宅成交面积只有约27万平方米,在四个一线城市中交易规模最小,同比大幅下滑36%。而7月的累计住宅库存则达到了660万平方米,同比增加9%,环比增加12%。不过,较高的存销比,被认为是市场供需两低下的紧平衡所致,并不意味着库存已经过量。杨红旭认为,北京当前的高存销比主要源于销售遇冷,这受到调控因素和市场透支的双重叠加,“既有调控的影响,也有2017年一季度以前涨幅过大,市场需要一段调整期的因素有关”。而上述易居研究院数据也显示,北京当前的库存总量, 低于其有统计的2010年1月至2017年1月之间的任意一个月。

  而在新城控股(25.840, 1.75, 7.26%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,北京等一线城市的成交持续低位,不仅仅是强监管下的需求管控和供应比例变化所致,还有其他多方面因素。

  除了“量”的加大以外,多位受访人士也指出,如何调整住房供应结构,实现有效住房供给,是一线城市当前要解决的另一大问题。

  欧阳捷指出,首先,整个市场出现了预期的调整。目前,中央提出坚决遏制房价上涨,使得一些购房需求不急于入市,进而导致市场的预期出现变化。

  以北京为例,欧阳捷表示,北京一直存在供求关系的结构性的问题,买房需求大的地方无房供应,而供应大的地方往往居住并不方便,限价房等政策性住房的位置由一般比较偏远。

  其次,北京等地存在供求关系的结构性的问题。买房需求大的区域无房供应,而供应大的区域往往居住并不方便,特别是限价房等政策性住房,往往位置相对偏远,购房者觉得性价比不够或交通不方便。

  “低端有保障,中端有支持,高端有市场”,被认为是一线城市当前住房供应的主要思路,而北京也提出,要建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系,因此,政策性住房在一线城市的新房供应比例中占到越来越大的比例。

  第三,北京等一线城市这两年土地供应偏少,导致住宅市场供应偏少,选择余地太小,购房者买不到合意的房子,也使得住宅成交量下滑。

  上海预计未来五年新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。北京计划5年供应150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套,产权类住房中,商品住房约占70%。而深圳也提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

  此外,也有分析人士指出,随着一线城市普遍进入“减量发展”模式,一线城市楼市会逐步转向存量市场为主。在这一背景下,新房市场在市场中起到作用也会发生变化。

  “此类土地供应如何保证到位,还需要逐步落实。政策性住房的目标需要更加清晰、更明确,同时,此类住房如何能够更好地被市场需求认可,显然也需要时间和政策引导”,上述房企人士表示。

  宋丁指出,一线城市新房、商品房的比例在原有的基础上再扩大规模可能性很小,将来比例还会下降,新房可能处在“类稀缺”状态,未来买新房难度还是将加大。

  这也让规范租赁市场的需求越发迫切。“将来租赁板块在存量市场的比例相对会越来越大,散租的比例会逐步受到压缩。可能在未来5年内长租公 寓的占比能超过20%,需要加强租赁市场建设。”宋丁表示。

  责任编辑:李锋

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