北京原西单商场被万科改造后招租,房企掘金

作者: 房产  发布:2019-08-21

7月28日,北京万科时代中心即将正式开放,这意味着北京万科“6 X”计划中的A计划首个作品成功落地。

中新网北京7月27日电 7月28日,北京万科时代中心将正式开放并对外招租,这是北京万科首个存量改造项目。

房企掘金“旧改” “新”商业集中亮相 万科、中粮在京商业更新项目亮相;业内人士表示,存量物业改造考验房企综合能力

3年前,北京万科启动“6 X”全面多元化转型战略。其中,作为6 X计划中的A计划即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。

万科时代中心建筑由原西单商场改建而成,总建筑面积约4.7万平方米。据万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖透露,该项目租金预计能达到10元/平方米/天。

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万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖在接受媒体专访时称,“当比三年前恶劣的房地产形势,现在市场基本企稳,而万科酝酿了6年的城市配套服务商战略转型也取得了阶段性突破。”

3年前,北京万科启动“6 X”全面多元化转型战略。作为6 X计划中的A计划,即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。

位于北二环的安定门三利百货在闭店5年后,被中粮改造成写字楼后重新亮相。 企业供图

据刘肖透露,未来3年,北京万科每年都会投入100亿左右的投资用于存量改造,预计3年之后持有400到500亿元的存量资产改造项目。

图片 2北京万科时代中心。中新网记者 邱宇 摄

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北京4000亿存量市场待开发

“我们发现北京新增用地非常少,进入了存量时代,我们必须在存量上做文章。对开发企业来说,增量到存量市场最大的机遇,我觉得就是存量资产的改造。”刘肖说。

北京原西单商场被万科改造后招租,房企掘金。因经营不善而停业的十里堡西单商场,被万科收购后改造成文创综合体。 企业供图

在刘肖看来,三年前整个房地产形势比今天恶劣得多,比如沈阳市场、东北市场等三四线城市的市场,当时存在很大风险。但过去三年中央实施去库存的举措,到目前这些城市的市场基本企稳了。

刘肖认为,想取得存量资产改造的成功,有三大要素。一是土地获取能力,二是产品能力,包括内容创造问题和与企业进行战略合作的能力,三是低成本长期资金的获取能力。

最近一个多月来,各大房企在北京城市更新领域的动作不断,因经营不善而被万科收购的十里堡西单商场变身文创综合体亮相,位于北二环闭店5年的三利百货被中粮改造成写字楼,华远地产也将深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造中来……

“记忆拉回到三年前,我能清晰地记得当时的不安全感和焦虑感。彼时,距离2012年郁亮总提出万科转型城市配套服务商近两三年时间,万科当时大部分的新业务(现在叫新动能业务),都还处于0到1的时间,都还在探索生意模式。但现在有物流、普洛斯私有化、包括商业用地的收购,物业的茁壮成长。到了现在万科整个城市配套服务商的战略转型已经上了轨道。”刘肖说。

截至目前,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿,目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段,下半年望京万科时代中心也将亮相。

自去年北京发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》并首次提出减量发展概念以来,北京城市更新迎来重大发展契机,房企敏感捕捉到市场机遇,纷纷抢占存量改造风口。对于手握重金拥有资源优势的房企们来说,他们对于城市更新又有哪些新思考?如何将老旧项目化腐朽为神奇?背后又考验企业的哪些能力?

据刘肖介绍,2015年初,他带着团队去曼哈顿考察,深受该区域发展路径的启发:美国人做房地产的方式很多是把过去的商业改成办公,把酒店改成办公,或者把办公改成酒店,在曼哈顿这么小的区域,他们会不断地通过时代的变迁、通过产品需要的变迁,对城市存量进行改造,满足新的需求。

历时多年 旧改项目方入市

回到北京之后,刘肖明确了整个北京万科的六大转型计划, 而第一个计划就是“存量资产改造计划”。

8月初,位于北二环的中粮置地广场对外亮相,这是时隔五年后,安定门三利百货以新的面貌出现在世人面前,这个曾经被录入国内知名百货名册的项目,因为长期经营不佳、持续亏损,最终在2013年遭遇闭店。据了解,改造后的三利百货变身写字楼,只在B1层和1层留有商业,2层及以上均为写字楼。这不是中粮第一次参与旧楼改造,去年亮相的北京中粮广场也是其布局城市更新板块的项目之一。

刘肖在北京存量市场看到了机遇,此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿体量。

无独有偶,自三年前提出“存量改造计划”后,直到今年上半年,万科在北京的首个城市更新项目也终于亮相。7月28日,北京万科时代中心正式对外开放。据了解,该项目是由原十里堡西单商场项目改造而来。公开资料显示,十里堡西单商场建于2010年,但由于定位失误、经营不善等问题,2016年初停业。改造后的北京万科时代中心是一个单体建筑内集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体项目。

3年后北京万科存量市场体量或达500亿

同一时间,万科在北京的另一个城市更新项目万科大都会79号也亮相,该项目也在旧有项目基础上改造而成。据了解,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区目前持有10个优质存量改造资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿。

三年后,刘肖当年的“曼哈顿念想”落地生根,成为了一个投入超200亿元,涵盖了约17个项目的城市空间架构重塑下的成功范本。

除了万科之外,今年7月27日,远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。据了解,北京坊WeWork改造前原为一家老字号金店旧址,改造后以联合办公的形式亮相。还有亿达置业,在继去年9月于北京获取首个旧楼改造项目后,今年又在王府井商圈获取一项目,未来将打造成集办公、商业、居住等公共空间与配套服务于一体,以高端定位与精品商铺相结合的复合型商业综合体。

为了顺应北京“四个中心”的城市定位、功能升级和产业发展,作为6 X计划中的A计划,北京万科写字楼与产业园业务创新资产管理及运营模式,围绕企业不同发展阶段,对区域选址、周边交通、建筑形象、硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求,从资产获取到退出,产品打造到空间运营、企业服务到产业生态,全面升级业务格局。

此外,老牌国企华远地产也有望深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造之中。在上半年举办的京交会上,西城区区长王少峰表示,“动批”区域有望成为北京第二条“金融街”。

截至目前,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿,目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段,下半年望京万科时代中心也将亮相。

目前,在政府对非住宅类项目加大支持力度的背景下,创意园区、长租公寓、联合办公类的改造成为房企在城市更新领域的重要改造方向。

据记者了解,北京作为万科北方区域的核心区域,也承载了存量改造的绝大部分,200亿元的已投资范畴里,北京市场占据了约75%。

北京正进入存量改造时代

谈及存量改造计划的未来,刘肖认为,“明确方向,要做的事就相对简单清晰了。我们要把万科时代中心打造成新型文创综合样本。”据刘肖介绍,打造万科时代中心的核心在于腾退空间再利用、文创上下游产业链接、创新空间价值及优化创业环境。

798、751、前门大街、郎园、恒通商务园……,由老旧厂房升级转型而来的文创园、商业街,不仅创造着千亿元产值,也日渐成为城市的地标性建筑或板块。但是与庞大的存量市场相比,北京在城市更新领域的空间还很大。

由于城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面,都将带来深刻的改变和影响。对企业来讲,核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”无疑也是一个巨大风口。

在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来,相比于北京整个存量市场容量,城市更新的比例远远不够,特别是近年来北京腾退出了很多老厂房,完全可以做出好的城市更新项目。

“到今天为止,万科北方区域约有200亿左右的投资在存量资产改造方面,目前大概有十六七个项目,未来三年,公司每年大约有100亿左右的投资,预计三年后能够持有400到500亿的存量资产改造项目。”刘肖告诉记者。

在今年4月份,北京正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,这是北京首个保护利用老旧厂房的专项政策。

据相关人士透露,经过调研,北京市腾退老旧工业厂房242处,总占地面积共计2517.8万平方米,七成处于待开发状态。其中,109个已经改造利用,占全市老旧厂房总面积23.88%。26个正在保护改造利用,占比5.48%。还有107个老旧厂房待保护利用,占比70.64%。而且随着疏解非首都功能相关工作持续推进,老旧厂房资源还将进一步腾退释放。

在新增土地越来越少、获取越来越艰难的当下,以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新成为房企转型与角力的新战场,更将成为房地产市场未来十年的下一个风口。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖就表示,未来三年,北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增,目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

有业内人士预测,城市更新领域蕴含的商机,保守估计将达数万亿元。此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿元的体量。

最难是定位 关键是运营

虽然市场庞大,但北京城市更新的项目数量并不多,好的项目更是少之又少。

众所周知,城市更新不同于从拿地、开发、销售到结算交付这种简单的传统住宅开发模式,不仅涉及项目的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,还需要对周边的生态环境、历史人文、产业布局、城市发展等有着深刻的认识和了解,考验一个企业的综合运营能力。

虽然不少房企已经捕捉到城市更新这个市场风口,但是具体如何做?仍有很长的路要走,有的企业布局较早,深耕多年已初尝甜头,有的仍在探索阶段、在试错中前行,有的则是一筹莫展。

在王永平看来,把老的东西更新,并非一件容易的事情,一是取决于政府的态度,二是改造的主体。“地方政府是想做一个怎样的城市,是完全创新的城市,抑或是有味道的城市,价值观不同,改造的城市也不一样。”

“改造主体也很关键。”王永平表示,城市更新并不是一般的房地产开发商能够做到的,需要有一批有情怀、有技术的企业。在这条存量资产比拼赛道上,刘肖总结了三个关键性能力要素,首先是获取土地、资产的能力,由于存量资产有很多历史遗留问题,包括拍卖、官司等,北京绝大部分存量资产都有相当复杂的问题;第二是产品能力,既包括内容的创造能力,也包括战略合作的能力;第三是长期持有低成本资金的能力。

除了改造主体外,项目的定位与运营也很重要。RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为,城市更新的核心是内容的再生,是价值观的重新萃取。“最难的还是定位,老的东西,有天然的优势和弱点,赋予其什么样的内容,这很难。”

以前门大街为例,在经历了近十年的改造中,其定位一变再变,从较早的“文化体验式消费”到后来的“非物质文化遗产聚集区”定位,定位的不断变化让前门大街品牌杂乱无章以及商户不断逃离。还有万科时代中心,初期还曾考虑过改造为长租公寓、继续做商场、彻底改为写字楼等多种方案。还有三利百货,起初也传出消息要在安定门打造“迷你版大悦城”,但最终敲定直接改造为写字楼。

短线挑战在定位,长线挑战在运营,城市更新还有很长的路要走。

本版采写/新京报记者 段文平

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