土地流拍再现,60城土地流拍率攀升

作者: 房产  发布:2019-09-17

澳门新葡亰平台官网,  中金公司发布的最新数据显示,8月份前三周,持续监测的60个城市新房销售面积同比增长 22.2%,较7月份全月扩大3.6个百分点,土地流拍率上升至9.4%,而7 月份全月为7.3%。

日前,国家统计局发布的数据显示,截至8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米。其中,住宅待售面积减少423万平方米,办公楼待售面积增加12万平方米,商业营业用房待售面积减少110万平方米。

fontSizeSmall BSHARE_POP"> 原标题:土地出让均价连续5个月同比下跌溢价率创39个月新低

  易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示,从土地流拍的情况看,说明土地市场面临一定的压力,同时也说明市场开始回归理性。土地市场流拍其实是一些大城市的现象,很多中小城市表现还是不错的,所以从这个角度看,当前对于土地市场来说,有一定的降温,但绝对不是萧条。而土地价格走低本身也说明了一点,即土地市场资金管控比较严格的时候,房企拿地就会比较低调等。从土地出让金来看,其总体上还是呈现出逐年增长的态势。当然最大的问题是部分流拍的土地可能影响后续补库存和增加新房源,这需要警惕。

中原地产监测数据显示,楼市库存数据已连续超过4年下调,全国性的去库存周期已经完成。对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

土地市场流拍频现,房地产市场降温了吗?

  严跃进表示,土地流拍很大程度上说明了房企拿地比较谨慎,对于此类地产企业来说,拿地方面自然会有各种考虑,尤其是部分土地的性价比不高的情况下,拿地就会更加趋于保守。

与此同时,近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价戏码,土地市场降温加剧。根据中国指数研究院数据显示,截至2018年8月末,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

据上海易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,8月份,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,年初累计土地出让金收入同比增幅收窄,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

  中原地产研究数据显示,各地的土地出让金依然刷新纪录,但流标的现象已经越来越多。房企资金压力逐渐出现,从2016年9月份后全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。叠加最近各种企业的融资压力大,使得房企拿地积极性持续降低。2018年楼市继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。此外,部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。

一位东吴证券的分析师告诉《证券日报》记者,2018年以来,一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率较高且稳步上升,但溢价率不高;三、四线城市流拍率稳中有降,溢价率也持续处于高位。此现象从年内平均数值看更为显著。整体看来,2018年土地流拍现象较前两年明显增加,一、二线城市“地冷价跌”现象明显。

此外,8月份,全国土地市场成交面积整体平稳,一线城市成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比上涨63.1%。

  严跃进表示,对于当前土地流拍的市场数据来说,预计三季度会延续,不过,随着第四季度部分房企资金到位或开始改善,拿地方面将有较好表现。

上述分析师分析认为,这恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地。

值得一提的是,8月份,40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元,环比减少8.3%,同比增长6.9%。随着金融环境的收紧,房企的资金压力逐渐加剧,购地方面也会更加理性,近期全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现出明显的降温态势。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

谈及为何会出现土地流拍现象,张大伟认为原因如下,首先,土地配建复杂,地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年9·30开始,全国一、二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。第三,对未来房地产市场走势出现分化,整体看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。最后,今年以来,地产调控继续加码,出现历史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。核心是房住不炒,房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。

分城市来看,2018年前8个月,40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山,累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元、822亿元和740.5亿元,这说明上述几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年来持续火爆,5月份出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期的全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,刷新了杭州的历史新高。不过,近期杭州土拍却不断遇冷,8月27日杭州集中出让主城区3宗宅地,分别以3%、2%、0溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

同时,诸葛找房表示,从整体来看,除3月份较低之外,其他月份均有多宗土地流拍。6月份达到流拍高峰,当月流拍土地共132宗,其中一线城市流拍3宗,二线城市流拍29宗,三、四线城市流拍高达100宗,这与6月份推出的土地量比较大有关。7月份有所回落,8月份截至20日全国土地流拍51宗。

据诸葛找房数据研究中心监测数据,7月份以来,东部流拍土地共计57宗,中部流拍土地共计61宗,西部流拍土地共计40宗,东北部流拍土地仅有7宗。

东部及中部地区由于之前房价上涨过快,带动土拍价格上涨,而该地区也是调控政策最为严厉的地区,其中西安、长沙、太原等城市被住建部约谈,市场较冷下土地流拍较多。

诸葛找房认为,整体来看,今年土地流拍量增多,6月份达到高峰。7月份以来土地流拍现象持续出现,底价或低溢价成交土地频现。在政策调控、融资环境等因素的综合影响下,市场预期转变,房地产企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地,甚至“地王”现象会大大减少,部分区域还会出现流拍、流标的现象。

易居研究院研究员沈昕表示,在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

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