环首都北三县或限购,炒作限购令或松绑

作者: 房产  发布:2019-10-03

  在最严格限 购令下发之后一年,曾经被誉为首都楼市后花园的北三县新房市场迅速降温。在8月即将完结、传统的楼市“金九银十”即将到来之际,北京商报记者调查发现,北三县楼市出现了一年来罕 见的“房荒”,房荒背后的真相究竟是怎样的?是需求回暖还是供应吃紧?开发商是否放弃了这块市场?北京商报记者选取大厂和燕郊两个曾经最热的区域深入调查,试图揭开房荒真相。

深度

燕郊也会迎来限购?昨日,“北三县”(廊坊下辖的三河市、大厂回族自治县和香河县)楼市再次成为焦点。

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每天为你

有消息称,“环首都的河北几个城市有可能限购或者进一步强化限购。”这一消息并未得到三河市官方证实。不过,有当地开发商透露,政府此前确实就燕郊房价数月来的暴涨跟企业做调研。

  北京商报记者近期调查发现,大厂县市面新盘寥寥,已开盘房源基本售 罄,开发建设中的楼盘最早将于2020年5月交付,购房者的选择空间大为缩小。但是需求仍在不断涌入这座毗邻京津的小城,京津冀协同发展以及“城市副中心”两个概念下,绝大多数购房者们对有着近水楼台优势的北三县楼市持看好态度。

讲述一个

限购消息传出的背景是,近几个月来,“北三县”房价分别上涨了1000元至5000元不等,位于三河市的燕郊房价甚至超过怀柔、平谷、密云等北京部分区县。

  规避限 购

财经故事

“如果短期内燕郊楼市一直炒作,出台限购政策的可能性就会很大。”中原地产首席分析师张大伟昨晚在接受北京晨报记者采访时表示,“如果出台限购政策,可能会不论户籍,仅允许限购一套,这样就不会再有投资炒作的氛围。”

  “大厂潮白河孔雀城拼车,10元一位!”此起彼伏的拼车吆喝声是北京地铁潞城站出口的常态,一辆车凑够三四位乘客即可发车,无需多等,十分钟左右的时间就有三两车辆驶往大厂方向。

燕郊也会迎来限购?昨日,“北三县”(廊坊下辖的三河市、大厂回族自治县和香河县)楼市再次成为焦点。

不过,张大伟进一步指出,燕郊之前房价的上涨主要依靠炒作,“通州限购收紧,可能对燕郊、大厂打击将非常大。”

  “一个廊坊司机,小半个楼盘销售”,程师傅笑称很多廊坊司机除熟悉廊坊路况外,对于本地房价和热门楼盘也是知之甚详,大到知名房企诸如华夏幸福开发的孔雀系楼盘、港资房企路劲开发的阳光城,小到河北当地开发商建设的早安北京,他都能道上大致的价格区间,并表示上述三个项目在大厂受关注度较高。

有消息称,“环首都的河北几个城市有可能限购或者进一步强化限购。”这一消息并未得到三河市官方证实。不过,有当地开发商透露,政府此前确实就燕郊房价数月来的暴涨跟企业做调研。

燕郊供应总量较大,项目规划与通州差距很大,且暂时没有落地的配套和利好出现,“按照过去经验,燕郊和通州的价格比大约为1比2.5。目前燕郊、大厂等地的购房者大部分是投资需求,并非纯刚需。现在燕郊的价格已经超过1.6万元/平方米,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会出现大量投资者离场。”张大伟说。

  根据安居客廊坊新房推荐,潮白河孔雀城中央公园、路劲阳光城以及早安北京恰好分别位列大厂房源人气榜前三名。

限购消息传出的背景是,近几个月来,“北三县”房价分别上涨了1000元至5000元不等,位于三河市的燕郊房价甚至超过怀柔、平谷、密云等北京部分区县。

燕郊:

  通过对上述三个项目的走访调查,北京商报记者了解到,当地人买房需求实际上并不高涨,以华夏幸福开发的孔雀系楼盘盛景澜湾以及中央公园为例,95%以上的房源都卖给了来自北京的购房者,其中绝大多数是非京籍在京工作者或者养老族,其余5%则卖给了外地投 资客及当地购房者。

“如果短期内燕郊楼市一直炒作,出台限购政策的可能性就会很大。”中原地产首席分析师张大伟昨晚在接受北京晨报记者采访时表示,“如果出台限购政策,可能会不论户籍,仅允许限购一套,这样就不会再有投资炒作的氛围。”

上涨主要依靠炒作

  值得注意的是,大厂楼市新盘以及其他类型可售房源不多,大部分项目没有正常在售的房源,其中可签房源多为开发商内部清退房源或此前已被业主认购而现欲更名的房源,此外就是仍在开发建设中的期房,此类房源则将陆续于2020年5月入市。

不过,张大伟进一步指出,燕郊之前房价的上涨主要依靠炒作,“通州限购收紧,可能对燕郊、大厂打击将非常大。”

“北三县”中,燕郊的名声最响。距离天安门只有30公里,与通州“隔河相望”,被称为“北京的编外县”。

  此处以早安北京为例,该项目目前在售房源仅剩一栋,整栋260套的房源所剩不足50套。项目销售人员向北京商报记者透露,早安北京项目售价在2015年处于每平方米一万二三的水平,2016年初升至2.8万元/平方米,去年4月最高峰达到了3.4万元/平方米。在同期开盘房源售 罄、楼市行情最好的时候,开发商保留了位置最好的36栋和42栋未进行出售,但是后期限 购政策在廊坊全市推行开来,直至今日也未曾解冻,因着急回笼资金,开发商现在不得已拿出这两栋房源。

燕郊供应总量较大,项目规划与通州差距很大,且暂时没有落地的配套和利好出现,“按照过去经验,燕郊和通州的价格比大约为1比2.5。目前燕郊、大厂等地的购房者大部分是投资需求,并非纯刚需。现在燕郊的价格已经超过1.6万元/平方米,如果通州价格平稳,燕郊市场可能会出现大量投资者离场。”张大伟说。

近年来,由于售价相对便宜,加之在限购和信贷方面不如北京苛刻,大量北京购房者把目光转向燕郊。如今,借着京津冀协同发展、地铁6号线要通至燕郊的各路利好,燕郊楼市迎来新一轮的“风口”。

  除了原本预留等待升 值的房源妨碍到了资金回笼,开发商手上持有的其他待开发地块也需资金方能动工。“国家明确规定获取土地满两年不开发的土地无偿收回,动工同样需要钱。所以这才有了现在卖的早安北京。”早安北京售楼处销售人员向北京商报记者如是表示。

燕郊:

“均价1.8万/平方米,最贵的接近2万。燕郊现在就没有低于14500元/平方米的盘。”上周末,位于燕郊燕顺路潮白河东畔的汇福悦荣湾二期第二次开盘,燕郊普通住宅价格再次被刷高。据了解,汇福悦荣湾在今年4月还被媒体质疑炒作营销。该项目一期均价仅为10500元/平方米。

  值得注意的是,廊坊“6·2”限 购令规定,非本地户籍家庭需要提供三年及以上社保或者纳税证明。对于不符合资质是否能进行购房的问题,潮白河孔雀城中央公园、路劲阳光城以及早安北京的销售人员都给出了肯定回答。

上涨主要依靠炒作

“现在燕郊基本就没房子,市场一星期一个变化。前期开盘的夏威夷蓝湾、港中旅、天洋城4代全部卖完,首尔甜城普通住宅也卖完了,现在还有商住两用的,每平方米大概1.2万元左右。”一位楼盘销售人员向北京晨报记者介绍,春节以来燕郊房价上涨,尤其是6月份后价格不断攀升,“今年以来新房单价上涨了5000元左右,二手房涨了2000元到3000元。其实也不是没房,是不卖了,后期开盘的项目均价至少在1.7万元至1.8万元。”

  三家销售人员均表示,购房者如确定购房意向,可先行与开发商签订一份草签合同,购房时可选择全款购买或在三年内分期付清。就外地购房者担心的资质受限问题,销售人员表示会推荐专业的第三方公司为购房者代办个税顺缴业务,购房者只需与代办机构签署一份证明本人在当地工作的就业协议,并在未来三年时间内按月缴纳个税,纳税时间满三年且保证无断缴后,即可获得廊坊市购房资质,从而绕过限 购顺利与开发商到房管部门进行网签。北京商报记者了解到,各家销售给出的代办费用不等,相关办理费用在6000-8000元,销售人员均表示,购房者也可以自行选择代办机构,完税记录满三年后同样能够实现正式网签。就购房者关心的代办完税记录过审是否顺利的问题,上述销售人员在回答时均表示,“资质问题无需担心,可以顺利网签”。

“北三县”中,燕郊的名声最响。距离天安门只有30公里,与通州“隔河相望”,被称为“北京的编外县”。

从近期开盘的项目看,燕郊房价已经超过北京的怀柔、密云、平谷。数据显示,7月份,平谷、怀柔新房成交均价分别为13038元/平方米和11654元/平方米,密云、延庆的房价更低。对此,业内人士认为,利好政策叠加,临近北京的燕郊产生虹吸现象,引发过度炒作和房价上涨。

  增量有限

近年来,由于售价相对便宜,加之在限购和信贷方面不如北京苛刻,大量北京购房者把目光转向燕郊。如今,借着京津冀协同发展、地铁6号线要通至燕郊的各路利好,燕郊楼市迎来新一轮的“风口”。

大厂:

  北京商报记者在同路劲阳光城销售人员的交流中了解到,当前房源紧俏,燕郊基本没有70年的住宅,基本都是40-50年的商办项目,而大厂除当下零星可售现房、部分预售期房以及还在开发建设中的楼房项目外,未来5-10年时间不会再有新增住宅项目入市。

“均价1.8万/平方米,最贵的接近2万。燕郊现在就没有低于14500元/平方米的盘。”上周末,位于燕郊燕顺路潮白河东畔的汇福悦荣湾二期第二次开盘,燕郊普通住宅价格再次被刷高。据了解,汇福悦荣湾在今年4月还被媒体质疑炒作营销。该项目一期均价仅为10500元/平方米。

潮白河沿岸楼盘已没房

  那么,增量有限是否会驱动购房者倾向于购买二手房呢?有中介人员表示,大厂现阶段二手房成交量并不乐观,虽然二手房每平方米售价看似低于新房,但因交易时需缴纳较高的税费,成交价相比新房实则没有太大优惠空间。在新房成交量下行的状况下,二手房成交量也并不尽如人意。

“现在燕郊基本就没房子,市场一星期一个变化。前期开盘的夏威夷蓝湾、港中旅、天洋城4代全部卖完,首尔甜城普通住宅也卖完了,现在还有商住两用的,每平方米大概1.2万元左右。”一位楼盘销售人员向北京晨报记者介绍,春节以来燕郊房价上涨,尤其是6月份后价格不断攀升,“今年以来新房单价上涨了5000元左右,二手房涨了2000元到3000元。其实也不是没房,是不卖了,后期开盘的项目均价至少在1.7万元至1.8万元。”

燕郊市场趋近饱和,大厂、香河成为购房的新热点。从距离看,大厂、香河离北京比燕郊略远,但从价格看,大厂、香河房价虽然也处于上升期,但相对燕郊仍是洼地。

  在价格方面,根据安居客方面数据,大厂8月二手房挂牌均价为15026元/平方米,环比上涨0.21%,同比降低29.64%;香河8月二手房挂牌均价为13086元/平米,环比上涨2.14%,同比降低29.64%。三河8月二手房挂牌均价为20593元/平方米,环比下降0.23%,同比降低14.94%。

从近期开盘的项目看,燕郊房价已经超过北京的怀柔、密云、平谷。链家市场研究部统计数据显示,7月份,平谷、怀柔新房成交均价分别为13038元/平方米和11654元/平方米,密云、延庆的房价更低。对此,业内人士认为,利好政策叠加,临近北京的燕郊产生虹吸现象,引发过度炒作和房价上涨。

在喜来登酒店至潮白河友谊大桥路段,北京晨报记者看到,四处都是在建工地,沿着马路便是各楼盘售楼处。在潮白河孔雀城,虽然销售人员在电话里就告知没有房源,但售楼处仍然有不少前来看房的客户。“潮白河沿岸区域正常销售的房源现都没有了。估计9月左右才有新的项目开盘。”一位销售人员介绍,潮白河区域最近清盘的项目均价在9000元左右,“6月6号开的盘,2000多套房源,两个星期就卖光了。再开盘估计就过万了。”她告诉北京晨报记者,大厂房价是从5月中旬开始进入上升通道的。

 炒作限 购令松绑

大厂:

在看房过程中,也有其他销售人员向记者推销,“如果实在想买,我可以帮忙问问,看是不是有定了房贷不下款的,不过这样的房子极少,即使有,也需要加价才能买。”

  现如今,廊坊最严限 购令自发布转眼已一年有余,在走访大厂楼市项目过程中,北京商报记者从多个销售人员口中听到了“廊坊购房政策有望明年5月初松动”的消息。

潮白河沿岸楼盘已没房

北京晨报记者走访发现,大厂新楼盘主要集中在大厂县城及潮白河区域。潮白河区域由于距离北京近,价格较高,已经接近10000元/平方米;大厂县城位于潮白河新城东10公里,均价在5500元至6000元左右。潮白河区域更受投资者青睐。

  “我要赶在明年购房政策松动前为我儿子购置一处房产,留给他以后作婚房。毕竟,北三县房价要是真涨起来那可就是每平方米两三万的水平啦!”上文提到的司机程师傅也打算要在北三县房价涨起来前早做打算。

燕郊市场趋近饱和,大厂、香河成为购房的新热点。从距离看,大厂、香河离北京比燕郊略远,但从价格看,大厂、香河房价虽然也处于上升期,但相对燕郊仍是洼地。

数据显示,6月份,大厂的成交面积达到168279平方米,相比去年8月,增长高达168.28%。同时,区域库存量出现下滑。业内专家认为,过去燕郊是很多北京置业者的首选区域,在此预期下,燕郊等地的价格出现了比较快增长。相反,随着大厂等区域板块的成熟,或成为新的置业选择地。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,当前廊坊楼市私下交易、代缴社保等情况还是很多,对于此类现象,政府其实还是需要积极做管控的。

在喜来登酒店至潮白河友谊大桥路段,北京晨报记者看到,四处都是在建工地,沿着马路便是各楼盘售楼处。在潮白河孔雀城,虽然销售人员在电话里就告知没有房源,但售楼处仍然有不少前来看房的客户。“潮白河沿岸区域正常销售的房源现都没有了。估计9月左右才有新的项目开盘。”一位销售人员介绍,潮白河区域最近清盘的项目均价在9000元左右,“6月6号开的盘,2000多套房源,两个星期就卖光了。再开盘估计就过万了。”她告诉北京晨报记者,大厂房价是从5月中旬开始进入上升通道的。

香河:

  不过严跃进分析认为,目前廊坊政策松动不是全无可能,尤其是在市场交易很低的时候,政府或许会考虑作适当调整。“此类调整并非为了鼓励投 资投机需求进入,关键是为了让部分京冀交界得到更好发展,同时也是为了更好地满足部分购房者需求。”严跃进认为,北三县在很长一段时间内仍将是环京楼市的“主战场”,房价上涨的可能性也将持续存在,因而政府在未来房价方面还需做好价格的管控,以防范价格波动带来的市场预期不稳定等潜在风险。

在看房过程中,也有其他销售人员向记者推销,“如果实在想买,我可以帮忙问问,看是不是有定了房贷不下款的,不过这样的房子极少,即使有,也需要加价才能买。”

北京购房者60%用于投资

北京晨报记者走访发现,大厂新楼盘主要集中在大厂县城及潮白河区域。潮白河区域由于距离北京近,价格较高,已经接近10000元/平方米;大厂县城位于潮白河新城东10公里,均价在5500元至6000元左右。潮白河区域更受投资者青睐。

在“北三县”中,香河距离北京更远些。尽管位于京津之间,香河楼市近些年来却一直不温不火,普通楼盘均价徘徊在5000元到6000元。不过,从6月份开始,香河楼市的购房热度迅速提升。

数据显示,6月份,大厂的成交面积达到168279平方米,相比去年8月,增长高达168.28%。同时,区域库存量出现下滑。业内专家认为,过去燕郊是很多北京置业者的首选区域,在此预期下,燕郊等地的价格出现了比较快增长。相反,随着大厂等区域板块的成熟,或成为新的置业选择地。

北京晨报记者驱车一出京哈高速香河出口,数十位手拿传单的推销员便迅速赶来。“姐,看房吗?我们的项目就离这儿几百米,我带您过去看看呗。”待记者将车缓缓驶离人群,仍有推销员奔跑着追赶车辆,“姐,您就去看看吧,我们带一个人过去就有50块钱,您去看一眼就成。”

香河:

北京晨报记者在香河发现,在售楼盘主要集中在香河现代产业园区、县城内以及香河一城的所在地安平镇。与燕郊不同,这个小县城的房地产市场,品牌开发商云集,且开发体量大,万科、五矿以及富力等品牌房企均有开发项目。

北京购房者60%用于投资

数据显示,2014年7月,香河区域商品住宅成交面积仅为10.54万平方米,销售均价约为5600元/平方米。今年前4个月,销售套数维持在千套左右,5月开始有所提升,6月成交面积达到22万平方米,销售均价也上涨至5955元/平方米。

在“北三县”中,香河距离北京更远些。尽管位于京津之间,香河楼市近些年来却一直不温不火,普通楼盘均价徘徊在5000元到6000元。不过,从6月份开始,香河楼市的购房热度迅速提升。

“前几个月天天都有好多来看房的人。”虽然并非周末,在荣盛白鹭岛售楼处大厅依然有几十号人,门外停着的多数是京牌车辆。“前面开盘的差不多都卖完了,一共2200套房,现在还剩下不到40套。”销售人员向北京晨报记者介绍,去年下半年开盘时每平方米均价在5000元出头,目前均价已达到5900元至6200元。

北京晨报记者驱车一出京哈高速香河出口,数十位手拿传单的推销员便迅速赶来。“姐,看房吗?我们的项目就离这儿几百米,我带您过去看看呗。”待记者将车缓缓驶离人群,仍有推销员奔跑着追赶车辆,“姐,您就去看看吧,我们带一个人过去就有50块钱,您去看一眼就成。”

该销售人员介绍,香河城区房子多是本地人购买,价格没有太大变化,而北京过来的购房者主要购买高速路出口区域的房源,“约60%是用于投资。”在7月中旬刚开盘的销控板上,记者发现认购的房源价格有的已超过6400元/平方米。

北京晨报记者在香河发现,在售楼盘主要集中在香河现代产业园区、县城内以及香河一城的所在地安平镇。与燕郊不同,这个小县城的房地产市场,品牌开发商云集,且开发体量大,万科、五矿以及富力等品牌房企均有开发项目。

北京晨报记者发现,销售喜欢用“京津冀协同发展”和燕郊房价“大涨”来刺激购房者,“燕郊都快到2万了,香河肯定会跟着涨。相对于燕郊和大厂,香河的价格最便宜,升值空间大。”不过,目前看,现代产业园区虽然大牌房企云集,但配套设施并不完善,满足基本购物需求都难。业内专家分析,“京津冀协同发展规划”的发酵,会对香河楼市产生一定利好,未来香河是否能够分得一杯羹尚未可知,但以目前的房价水平,在北京周边称得上价格洼地。

中国指数研究院数据显示,2014年7月,香河区域商品住宅成交面积仅为10.54万平方米,销售均价约为5600元/平方米。今年前4个月,销售套数维持在千套左右,5月开始有所提升,6月成交面积达到22万平方米,销售均价也上涨至5955元/平方米。

“前几个月天天都有好多来看房的人。”虽然并非周末,在荣盛白鹭岛售楼处大厅依然有几十号人,门外停着的多数是京牌车辆。“前面开盘的差不多都卖完了,一共2200套房,现在还剩下不到40套。”销售人员向北京晨报记者介绍,去年下半年开盘时每平方米均价在5000元出头,目前均价已达到5900元至6200元。

该销售人员介绍,香河城区房子多是本地人购买,价格没有太大变化,而北京过来的购房者主要购买高速路出口区域的房源,“约60%是用于投资。”在7月中旬刚开盘的销控板上,记者发现认购的房源价格有的已超过6400元/平方米。

北京晨报记者发现,销售喜欢用“京津冀协同发展”和燕郊房价“大涨”来刺激购房者,“燕郊都快到2万了,香河肯定会跟着涨。相对于燕郊和大厂,香河的价格最便宜,升值空间大。”不过,目前看,现代产业园区虽然大牌房企云集,但配套设施并不完善,满足基本购物需求都难。业内专家分析,“京津冀协同发展规划”的发酵,会对香河楼市产生一定利好,未来香河是否能够分得一杯羹尚未可知,但以目前的房价水平,在北京周边称得上价格洼地。

北京晨报记者 杨奕

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