继续攀高,二季度北京甲级写字楼存量达1259万平

作者: 房产  发布:2019-10-03

     近日,办法数据发布2018年第二季度继续攀高,二季度北京甲级写字楼存量达1259万平。北京写字楼租赁市场监测报告,数据显示,二季度北京甲级写字楼新增供应12.5万㎡,市场存量增至1259㎡。

近日,誉翔安北京商用物业市场数据报告办法数据首次公布,根据报告,此次市场研究采集了北京大大小小约1000栋楼、大概6000万方的商用物业面...

在金融、互联网类公司的旺盛需求下,北京写字楼租金继续攀高。

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世邦魏理仕近日发布数据显示,受节日因素影响,一季度北京写字楼市场吸纳量6.8万平方米,比去年四季度缩减20%。截至一季度末,北京写字楼市场空置率为6.1%。虽然较去年四季度微升0.1个百分点,但仍然为全国最低。

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近日,誉翔安北京商用物业市场数据报告“办法数据”首次公布,根据报告,此次市场研究采集了北京大大小小约1000栋楼、大概6000万方的商用物业面积,覆盖了将近1.5万家企业,这些房子一天产生的租金总额大概超过3亿元。

由于需求旺盛,一季度北京写字楼平均租金为424.9元/月/平方米,比去年四季度微升0.5%。

北京的商办市场一直不活跃,且极其不透明。然而,随着市场存量和市场波动幅度的加大,商办市场研究的必要性就越来越重要。“办法数据”做的即是借助数据方法、数量方法给写字楼画出现金流量图,从而为政府、投资者决策提供依据。

在销售方面,莱坊国际发布的数据显示,一季度北京甲级写字楼平均成交价格为52626元/平方米,环比上涨1.8%。甲级写字楼市场的投资回报率为6.2%,环比微降0.1个百分点。

数据不只是数据,更重要的是解决问题的办法。同样,解决问题也是“办法数据”的初衷。誉翔安地产集团合伙人王珂告诉记者,“我们期望的是用更完整的数据来看到市场的全貌,借助数据对商办市场进行一个完整的画像。”

莱坊国际指出,从资金来源上看,内资已成为北京写字楼市场主力。其中,内资的金融、互联网及信息技术类企业仍是新租、续租及搬迁交易的主体,且时有大宗交易记录。

“办法数据”的研究结果显示,对写字楼的研究导向可以细化到写字楼里付租金的公司是什么样的状态,最重要的是对其企业现金流的管理能力做出判断。王珂说:“这是投资写字楼的依据,毕竟找IBM变成你的租户和找e租宝作为你的租户是完全不一样的。”

自2008年国际金融危机爆发以来,部分外资机构退出北京,其在北京写字楼市场的主导地位也逐渐被内资公司取代。近年来,互联网技术的发展催生出一批科技类公司,成为新增需求的主要部分。金融类公司则受益于P2P的火爆而兴起。

根据“办法数据”,北京主板上市公司周边临近的区域都会出现写字楼整售的情况。而整售的大宗交易大都来自于资本市场或者是国家垄断资源企业的需求。

而近期互联网创业热潮有所退却,P2P行业也因缺乏规范性和稳定性而遭遇风险。但多数机构指出,这些个案并不会影响到该类行业的整体需求。且这两类公司在北京写字楼市场所占的比重较小,不会对整体市场带来影响。

王珂把这类具有“输血机制”的企业称作商用物业的“锚”,租金最稳定的网格恰恰都是毗邻那些有“输血机制”的企业或者单位,“这些锚的存在使得整个区域都能获得收益。”因为“这样的毗邻关系更容易释放需求,而且这种关系更从容、更顺”。

世邦魏理仕预计,未来六个月,北京写字楼市场将有3个项目落成,为市场提供约18.9万平方米面积。在缓解市场供应短缺的同时,也给现有项目业主造成一定压力,但租金不会出现明显波动。

然而,这两年的租赁市场行情已经发生变化,风险投资的驱动越来越明显。这可以通过“办法数据”中可视化的租金柱图看出,新增租赁的分布区域和租金都显示出风险投资驱动的特征。

CBRE环球研究部北方区副董事孙祖天表示,北京写字楼市场曾在2008年、2009年迎来供应高峰,不少租客签下较长的租约,从而换取低租金。如今这部分租约陆续到期,因此未来北京写字楼租金存在一定上涨压力。

最稳定的租户应该是经营性扩张带来的需求。而如今风险资金驱动的企业扩张就需要特别关注这些租户未来融资能力,这将会对商用物业投资产生启发。

零售商业方面,世邦魏理仕表示,2016年第一季度北京市场无新项目落成,整体保持稳定。市场空置率维持上季度4.8%的水平不变。值得注意的是,部分购物 中心经过近期调整升级,也对租金进行上调。今年第一季度,北京购物中心首层商铺平均租金为36.7元/天/平方米,环比上涨0.9%。

改变的不只是租赁市场上投资的企业,“办法数据”研究结果还显示,北京写字楼在区域上已不再只是“老三样”国贸、金融街和中关村。“现在已经是多核处理器。”望京、丰台、石景山、通州这些区域都开始产生供应量,写字楼、商用物业的崛起也将会在这些区域完成。

在工业地产市场,今年第一季度,北京商务园区的整体空置率为9.8%,环比上升1.7个百分点,空置率上涨主要是因新项目入市所致。平均租金为155.8元 /月/平方米,环比增长0.8%。世邦魏理仕指出,内资人工智能、大数据、软件研发和电子科技等企业仍是需求的核心动力。

“这也是投资和并购的机会。”王珂告诉界面新闻记者。办法数据通过空间算法将租金、地理位置和空间效率结合起来,写字楼区域中将要崛起的这些地方,租金仍然处于塌陷的状况。然而,这些地区中位于地铁沿线或者有一条主干道,其空间效率却很高,这就是机会所在。

同期,北京物流仓储市场空置率为1.2%,环比下降0.2%。平均租金为40元/月/平方米,环比上涨2.3%。世邦魏理仕认为,由于租赁需求持续向好,预计物流仓储市场的整体空置率仍会在低位徘徊,租金增幅亦将放缓。

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