基建类规模暴增161,今年来发行超5600亿

作者: 房产  发布:2019-10-05

  随着中小房企其他融资渠道的收窄,房地产信托融资逆市增长。数据显示,今年以来,全行业共发行5600多亿元房地产集合信托产品,同比增幅近7成。不过,发行成本的高企和监管政策的收紧,令未来的房地产信托发行市场呈现“风声鹤唳”态势。

房地产业或将提前面临融资“寒冬”。在各路资金严管的背景下,2017年信托再度成为房地产业资金的救命稻草,截至10月31日,68家信托公司今年共发行1050只房地产集合资金信托产品,共募集资金2552.65亿元,已超过去年全年1942.15亿元的募资总额。意愿发行额度方面,截至目前,2017年房地产集合资金信托产品发行额为4165亿元,较去年同期的2170亿元涨幅达91.94%。

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  用益信托最新数据统计,今年以来,截至记者发稿时,全国68家信托公司共发行2425只房地产集合信托产品,累计融资规模达5657.6亿,相较于去年同期的973只3377.85亿元的规模,在发行只数上增长了149.2%,在规模上增幅也高达67.5%。

有业内人士表示,证监会自从去年10月开始收紧房地产企业融资渠道,包括不能在境内发债,禁止到H股上市融资,基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目。今年更是对银行进行严控,严禁银行资金违规流入房地产领域,致房企资金链不断紧缩,资金成本较高的信托资金再度成为香饽饽。

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  数据还显示,进入下半年的七、八月份的两个月,市场上共发行房地产集合信托产品648只1546.59亿元。而去年同期仅为326只1063.82亿元,在发行只数上近乎翻倍,而发行规模上也增加了45.4%。

但值得注意的是,中国信托业协会数据显示,10月单月,房地产信托成立78只,募资108.48亿元,仅高于今年过年月份2月募集的98.58亿元,只有今年5月鼎盛期448.9亿元的四分之一,下调幅度高达75.83%。环比9月单月募资365.39亿元,下调70.3%。

随着人间四月天的到来,2019年已经走完了第一个季度。信托行业募资、发行、投向、收益情况如何?

  此外,数据显示,2017年12月以来成立的房地产信托产品平均收益率稳步走高,六月首次出现回调。最高收益率从去年12月的7.9053%上升到5月的8.3818%,在6月出现了较大幅度的下跌,回落到8.3077%;总体上浮0.4024%。

“进入三季度以来,房地产信托募集资金规模已连续出现下降,四季度收紧态势更是愈演愈烈。”北京一位信托人士介绍。用益信托研究员帅国让表示,今年以来,银监会陆续出台多项规定,严格监管银行和信托公司向房地产企业的融资行为,为防控风险,信托公司在房地产项目的选择上将更加谨慎。

用益金融信托研究院报告显示,2019年一季度信托业整体回暖。集合信托产品发行规模同比增长18.62%,资金募集规模同比大增31.56%,但是平均预期收益率现见顶迹象。其中,基础产业类集合信托成立规模同比暴增161.27%。

  用益信托发布的《2018下半年信托投 资策略报告》认为,在调控态势不变的大形势下,房地产信托规模增速或许会有所下降,但继续保持增长势头是短期内不大可能变化的。

一面是发行规模的明显“瘦身”,另一方面,房企也面临着资金价格上调。业内人士透露,目前信托给房企资金的意愿依然较高,但融资成本有所增加。大、中型房企的融资利率保持在6%-8%左右,但部分房企融资利率已超过10%。

集合信托市场回暖

  资深信托研究员袁吉伟认为,未来房地产信托增速会有一定降温,一是房地产调控过程中,信托公司会不断调整业务策略,加强风险防控。二是监管部门对于房地产信托的态度有微妙变化,监管层也需要针对房地产信托增速过快的信托公司给予一定指导。三是下半年房地产信托进入兑付高峰,信用风险有所上升,不排除个别中小房企的违约情况出现,可能打压投 资者情绪。

对此,帅国让表示,收益率走高跟市场上资金的流动性趋紧,市场无风险产品收益率提升有一定相关性,另外部分信托公司呈现募集资金困难局面,主动让渡部分收益给投资者,以吸引客户。

一季度集合信托市场回暖,募资和发行规模同比上升。

  责任编辑:李锋

中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成表示,随着调控的持续和深入,房企资金来源将更多地依靠项目销售回款,在房地产去化放缓的背景下,意味着资金风险可能上升。

受宽松货币政策和季节性因素影响,集合信托产品的资金募集规模大幅回暖。截至4月4日,2019年一季度共60家信托公司募集成立集合信托产品4277款,环比减少6.90%,募集资金4682.94亿元,环比减少2.66%。与去年同期相比,一季度集合信托产品资金募集规模大幅增长31.56%。

帅国让认为,在中央“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的调控思路下,各类资金监管将再度收紧。同时,银行到年底面临额度紧张,再度无钱可贷,加之销售回款速度放缓,种种迹象的叠加或让房企在四季度面临融资“寒冬”。

资管新规出台后近一年里,信托公司在对于风险控制和业务合规方面对业务做了调整及转型。今年一季度共计64家信托公司发行集合信托产品4699款,环比减少13.08%;发行规模5666.81亿元,环比下滑5.46%。与去年同期相比,集合信托产品发行规模增长18.62%。

用益信托研究员喻智对《国际金融报》记者分析:“集合信托市场回暖的原因主要有三点,一是货币政策的宽松,市场资金相对充裕,融资环境改善;二是信托公司为适应监管的调整后的反弹,包括在产品设计、风险控制和渠道建设等多方面的调整;三是信托产品以高收益和较低违约风险获得投资者青睐,募集情况火爆。”

资深信托研究员袁吉伟也对《国际金融报》记者解释:“信托行情的回暖一方面是与资管新规出台影响有关,信托公司随之进行转型发展,提高主动管理能力;另一方面,目前具有信托产品类似的资管产品比较少,具有一定稀缺性,受到投资者的青睐。”

收益率现见顶迹象

在收益率方面,2019年一季度成立的集合信托产品平均预期收益率为8.24%,环比增加0.02个百分点,同比增加0.87个百分点。用益信托认为,集合信托产品的平均预期收益率现见顶迹象。

根据用益信托的分析,2019年以来货币政策相对宽松,市场资金面较为充裕,企业的融资环境改善,因此自2018年延续而来的高收益有可能在2019年终结。但同时也指出,宽货币向宽信用的传导机制仍有阻碍,企业融资成本虽有所下滑,但下滑幅度不会太大,集合信托产品的平均预期收益亦不大可能出现暴跌的情形。

用益信托研究员帅国让此前在接受《国际金融报》记者采访时表示:“对预计2019年集合信托产品的平均预期年收益将总体呈现下降态势,月度均值大概率会跌破8%,但不会降至7%以下。”

一季度共有55家信托公司披露了产品预期收益率。其中,产品平均收益率超过8.5%的有23家;平均收益率处于8%~8.5%区间的有13家;平均收益率处于7%~8%区间的有15家;平均收益率7%以下的有4家。

另外,2019年一季度各投向领域的集合信托产品收益率明显分化。数据显示,房地产信托收益率为8.34%,环比减少0.08个百分点;基础产业类信托收益率为8.77%,环比增长0.02个百分点;工商企业类产品的收益率环比增加0.07个百分点至8.28%;金融类产品收益率7.35%,环比减少0.09个百分点。投向基础产业和工商企业领域集合产品的平均收益率继续保持上行趋势,房地产、金融类信托产品的平均预期收益率则出现小幅下滑。

基础产业类“狂飙”

2019年一季度,投向基础产业领域的集合信托产品逆势上升,是集合信托的最大增长点。基础产业类集合信托成立规模1149.57亿元,环比增加33.11%,同比暴增161.27%。

袁吉伟对《国际金融报》记者分析,一方面在宏观经济下行压力下,政府加强基础设施建设;另一方面,自2018年四季度开始,地方融资平台的融资需求明显上升,融资成本也随之升高,这也带动了基础设施类信托发行量的持续放大。“从增速看,去年低基数也有利于放大增长效应。”

喻智向《国际金融报》记者分析,“狂飙”背后更多是政策因素。回顾2018年,受政策影响,基础产业类信托发展呈现“先抑后扬”特点:上半年监管层以清理地方政府债务为主要任务;而下半年在经济下行的压力下,宏观政策开始向基建倾斜,基础产业类信托逐渐回暖。2019年开年以来,一是基础设施建设提速,大量项目被批复,地方平台的融资需求爆发;二是地方债务清理和平台风险释放为基础产业类信托投放创造有利条件。

这种上升态势能否持续?喻智回答到:“这样的增长是有可能持续的,宏观经济的下行压力还在,政策出现转向可能性不高,基建仍然是2019年宏观调控的重要手段。”

袁吉伟则认为,本轮政信项目发力难以复制上一轮经济下行周期时的增长态势。主要原因有:今年地方政府债券发行规模增大,而且随着时间的提前,这将逐步缓解地方融资平台流动性紧张的问题;另外,国务院对于地方政府隐性债务治理力度并未完全放松,地方债务风险依然较高,不能够放任隐性债务继续盲目扩张。

房地产类信托仍为主流

受季节性因素影响,一季度房地产类集合信托产品的募集规模有所下滑,但规模占比依旧占据首位,仍是信托公司的重要业务之一。2019年一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元,同比上升25.71%。

未来几年,房地产类集合信托产品能否保持规模首位?“房地产行业融资需求依旧较高,加之其他融资渠道受限,短期内信托融资渠道还是较受依赖。此外,在复杂外部环境下,房地产信托的可控性以及盈利性都是其他业务无法取代的,因此短期房地产信托将依然会是信托资金投向中的重要支撑。”袁吉伟分析道,不过也要看到,过度介入房地产领域,高集中度会带来较大的风险,信托公司需要加强单个融资主体的集中度,监管部门也要适当对于房地产信托增长过快的信托公司给予窗口指导。

“房地产类信托的未来走势关键在于房地产市场的发展和政策的导向。从市场情况来看,房地产市场销售3月份出现了抬升迹象,九家大型开发商的项目销售额在3月份同比增长了20%,房地产市场也许能在下半年回暖。”喻智向记者分析。

他还进一步补充道:“从政策层面来看,房地产业作为支柱产业,经济体量大、牵涉面广、涉及问题繁杂,完成’房住不炒’的目标需要一个长期过程,因此政策环境总体还是比较稳定。”而房地产企业作为一个高杠杆经营的典型,其融资需求庞大,房企和信托公司的合作机会很多。由于房地产市场提空,信托对房企融资风控门槛的提升,信托资金逐渐向头部房企和优质的一二线城市房地产项目集中。

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