长租公寓生意经,严查下仍抬价抢房

作者: 房产  发布:2019-10-13

澳门新葡亰平台官网,  公 寓机构有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金“天花板”。

严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

我心目中的新青年是,有爱,感恩,具备社会责任感。

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在资本助推下,长租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的

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人物简介 高靖,男,1982年出生于北京,互联网长租公寓运营商“蛋壳公寓”创始人、CEO。新京报记者 李木易 摄

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大城市中越来越多的年轻人、白领,通过长租公寓寻觅自己暂时的家。

  上述表格来源:新京报记者整理上述表格来源:新京报记者整理

上述表格来源:新京报记者整理

凭借“租购并举”政策的东风,2017年至2018年上半年,长租公寓行业在中国一线城市经历了快速成长,一路高歌猛进;直到去年下半年,甲醛房、炒高房租、租金贷……种种行业乱象爆出,长租公寓一次次陷入舆论旋涡。

  严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

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在长租公寓行业的跌宕起伏中,高靖始终保持着那一份执着。面对租赁市场最低迷之际,他没有害怕、退缩,而是坚守在一线,谈判、收房、装修、采购等所有环节都要亲力亲为。当蛋壳公寓成功完成多轮融资后却出现了新问题时,他没有彷徨、停滞,而是绞尽脑汁想出改进的方法。

  多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

在创业中,他始终没有忘记创办蛋壳公寓的初心:“让年轻人有尊严地生活在城市”。2014年底注册蛋壳公寓之时,高靖想解决的,是房东和租客之间的信息不透明、黑中介问题;想做的,是对年轻人有点帮助、对社会有点贡献的行业。

  “一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

“一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

发现租赁行业的痛点

  近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公 寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

2014年秋,互联网创业正火热,大量资金和项目潮水般在市场上涌现,你方唱罢我登场,一派鲜花着锦、烈火烹油。

 抬价不止

抬价不止

此时,拥有百度、好乐买、糯米网等互联网企业光鲜履历的高靖,正在琢磨着创业。“青春在于折腾,如果35岁之前干不出一番成绩,我就废了。”不甘于平庸的高靖将目光转向了庞大的租赁市场。为了解长租公寓会不会有市场,高靖天天去找房产中介聊天,请他们喝咖啡,一聊一下午,去发现这个行业存在的痛点和市场需求。

  压低报价 再加价直至触及“天花板”

压低报价 再加价直至触及“天花板”

轻资产、短平快、O2O赚足了眼球,在当年,选择蛋壳公寓这样一个重资产项目在很多人眼里是“犯傻”的行为,但高靖的想法很坚定。他看到了这个行业中房东和租客之间面临信息不透明、黑中介的痛点;内心深处,他也愿意选择一个对年轻人有点帮助、对社会有点贡献的行业。

  在出租房源挂出后的三天内,两大公 寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

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  在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公 寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

2014年,高靖攥着250万元开启疯狂创业。新京报记者 李木易 摄

  8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家(5.730, -0.15, -2.55%)的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公 寓运营商机构B。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

2014年底,高靖成功注册了一家互联网公司,也就是现在的蛋壳公寓。他从当年的糯米网老领导、如今的蛋壳公寓执行董事长沈博阳处融来了第一笔资金,150万元人民币,自己也投入了第一笔创业金,100万元人民币。

  8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

从最初的光杆司令,到拉入伙崔岩等三个朋友,手里攥着250万元这个有意思的数字,高靖开启了疯狂创业。他和三个朋友约定,“准备好一年不开工资”,还发表了破釜沉舟式的豪言壮语,“成败在此一举,一年后如果还发不下来工资,我们就宣告创业失败。”

  12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公 寓运营商等待租客的时间)。

12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

第一套房是自己亲手收的

  5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

不同于传统的租房生意,蛋壳公寓做的是C2B2C模式,即公司处于中立方,将房东的房子统一改造、升级、运营后,再拿房子出租给租客,提供租后服务。注册公司的同时,运营模式的第一步--收房也紧锣密鼓启动了。

  当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

2014年底,高靖亲手收下了蛋壳的第一套房子。他至今清晰记得,这套房在慈云寺桥边,100平方米两室一厅。所有的环节都亲力亲为,谈判、收房、装修、采购,全公司四个人一起设计、采买家具、陪着装修工人安装,将收来的房子打造得漂漂亮亮。

  12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

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  稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

蛋壳的第一套房子,是高靖亲手收的。新京报记者 李木易 摄

  8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

“在创业初期的一段时间,我们收了多套房子。运送家具的货车得后半夜才能进京,我和崔岩就跟着货车,挨个公寓搬运家具。半夜搬家具难免影响别人休息,经常被邻居找上门来,甚至会有警察查过来。”高靖回忆说。为了不扰民,他们在地上垫上厚地纸,甚至关了灯黑灯瞎火地干活。等活干完了,天也亮了,回家休息3个小时,起床再战。“初期每天差不多都只睡3个小时”,因为年轻,更因为创业的激情和冲劲,在这样“拼命”的节奏下,高靖也不觉得累。

  在出租房源挂出后的三天内,在两大公 寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

2015年2月,正值北京租赁市场最低迷时,蛋壳成功租出去了第一间房子,四个人大大松了一口气。

  通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

收房、租房,陆陆续续、有条不紊地进行着。高靖回忆说,一开始,先是在东四环东区国际公寓收了三套房子,又在团结湖公寓收了几套房子,模式一点点地打通了。“我们真实地告诉房东我们会做什么、会优化什么,房东挺满意,很多人在合同到期后也选择直接续租给我们。”

  目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

房子租过来了,想租出去却是另一个难题。“说实话,一开始真不好出租。”高靖发现,租赁市场比自己想象的要复杂得多。放房是批量放房,第一批放房20间左右,在放房的过程中,高靖和伙伴们发现,团结湖公寓的别家房源比蛋壳公寓的房源月租金便宜1000多元,他们约了中介看房,才发现竟是虚假房源。

  值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

高靖想出来的办法是,转场到豆瓣平台。效果非常好,去豆瓣宣传后,蛋壳成功获得了第一批用户,房源很快就全部租出去了,当时的销售毛利率达到了20%-30%。

 抬价背后

抬价背后

站在风口,也要尊重商业逻辑

  规模为王 资本驱动

规模为王 资本驱动

发展至今,蛋壳公寓的投资人名单上已拥有沈博阳、刘二海、毛大庆等知名人士。

  规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

规模是企业生存的首要因素。为此,租赁机构不惜以先期赔钱的方式来抢占房源。

项目重要还是资本重要,是创业领域纠结已久的话题,无数创业者带着自认为前景无限的计划,前仆后继倒在了寻觅资金的路上。相比众多折戟沉沙的创业者,蛋壳公寓走的这一路却幸运许多,不少大咖主动伸来了橄榄枝。

  事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

犹记第一轮融资时,高靖一共见了5名投资人,3名投资人给了投资。“那是2015年4月,我在投资机构待了8个小时,达成了投资协议。”当时正是资本寒冬,尤其上门O2O领域的集体“扑街”,令融资变得异常困难。

  对于收房背后的逻辑,蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格”,高靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公 寓类的企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公 寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。

对于收房背后的逻辑,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格”,高靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公寓类的企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。

“有时候你看着我们只是谈了20分钟就拿到了投资,但这20分钟的背后,其实有至少数月的相互了解和沟通。”高靖说。

  在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

2016年8月,投资过优客逸家、小猪短租的知名投资人--愉悦资本的刘二海关注到了蛋壳项目。一般来说,投资者在一个领域通常不会投资类似的公司,能够吸引到愉悦资本,关键还是项目本身的未来被看好。

  一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

有一次,优客工场创始人毛大庆在亚布力论坛上对沈博阳说:“北京有个叫蛋壳公寓的项目,做得挺不错,就是不知道谁做的。”沈博阳笑着回答:“是我投资原来糯米的人做的。”此时,蛋壳规模已扩张不少,核心团队来自沈博阳之前创立的糯米网。

  一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

机缘巧合之下,事情会变得很简单。2017年夏天,毛大庆的优客工场在蛋壳公寓的A 轮投资中进行了跟投。成功吸引到资本的根由依然是项目自身的“内功修炼”。

  另一方面,对租客而言,公 寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

另一方面,对租客而言,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

有时候,你能得到认可,是因为你想解决的痛点,正是大家的痛点。高靖说,优客工场在做创业孵化,而租房问题正是摆在年轻创业者面前的当务之急。能解决这一痛点的蛋壳公寓白领长租模式,自然会得到关注和认可。

  不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

从2017年开始,国家住房政策更多地鼓励和支持发展租住市场,长租公寓项目赶上了好时候。但高靖深知,站在下一个风口、看上去占据先机的同时,尊重商业固有的逻辑和规则同样重要。

  一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

“很多时候,情怀要让位于市场现实。”高靖认为,能拿到足够资金进行快速扩张,是因为商业拥有自己的基本规则和逻辑。有现实需求,项目可以解决痛点,并且市场足够大,能持续带来可观的利润回报--这是包括蛋壳在内的长租公寓创业项目能得到资本关注的根本原因。

  值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公 寓刚刚完成7000万美元B 轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,成为中国长租公 寓行业规模最大的一笔融资。

值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公寓刚刚完成7000万美元B 轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,成为中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。

熬过了融资的坎儿

  资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持,但是,资本是逐利的,抢房源的背后是占据市场,占据市场后就追求盈利目标。

资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持,但是,资本是逐利的,抢房源的背后是占据市场,占据市场后就追求盈利目标。

从最初的11人发展到现在超过4000人,蛋壳公寓的规模快速扩大。

  长租公 寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

长租公寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

创业初期的日子如今回想起来,几乎都伴随着浓墨般的夜色。2018年之前的高靖,几乎没有在夜里12点前离开过办公室。2018年6月6日,蛋壳公寓宣布完成B 轮7000万美元的融资。

  事实上,租赁机构自身也担忧抢房源,蛋壳公 寓创始人也向记者表示:“如果任由抢房源的现象继续发生,一方面,租金会被越抬越高,另一方面,很容易形成一家独大的局面。”

事实上,租赁机构自身也担忧抢房源,蛋壳公寓创始人也向记者表示:“如果任由抢房源的现象继续发生,一方面,租金会被越抬越高,另一方面,很容易形成一家独大的局面。”

今年1月,蛋壳公寓以2亿美元全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租。这是长租公寓史上最大的一起收购案,蛋壳公寓管理房间数增加了超8万间,达到近50万间。

  一旦一家独大的局面形成,房东和租客都是受害方,房东失去定价权,租赁机构会最大力度降低收房成本,同时进一步提高租金价格,实现更大的“剪刀差”收益。

一旦一家独大的局面形成,房东和租客都是受害方,房东失去定价权,租赁机构会最大力度降低收房成本,同时进一步提高租金价格,实现更大的“剪刀差”收益。

今年3月2日,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。自此,蛋壳公寓被业内誉为互联网长租公寓的独角兽。

  目前,由于租赁机构刚刚进入租房市场不久,我国租房市场的供给方还是以个人房东为主,租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次,租金上涨成为热议的话题背后也充分反映了人们对于资本进驻租房市场的担忧。

目前,由于租赁机构刚刚进入租房市场不久,我国租房市场的供给方还是以个人房东为主,租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次,租金上涨成为热议的话题背后也充分反映了人们对于资本进驻租房市场的担忧。

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  租赁出路

租赁出路

熬过了融资的坎儿,高靖心里有了几分安定。新京报记者 李木易 摄

  政府监管 多重供给

政府监管 多重供给

回想创业初期的蛋壳,仅有250万元创业资金,没有人看好,没有人认可,合伙人们满心彷徨。“这是创业团队熬过的第一个艰苦三年,得到此轮融资后,兄弟们的心里稍稍有了几分安定。”高靖说。

  除北京外,南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

除北京外,南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

在一系列资金的支持下,原本就在快速发展的蛋壳公寓再次加速。然而快速扩张,难免埋下隐患。“团队的执行力不行,团队理解不了公司的使命,是我现阶段最着急的。出了问题,我们要首先从自己身上找原因,及时去处理。”高靖说。

  在我国租赁市场发展的关键时期,怎样才能稳定租房市场,遏制租金过快上涨呢?

在我国租赁市场发展的关键时期,怎样才能稳定租房市场,遏制租金过快上涨呢?

他清醒地知道,融到资金,只是“暂时跑出来了”;面对市场环境和社会舆论,蛋壳公寓还有待完善。

  不久前,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

不久前,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

高靖认为,对长租公寓行业来说,2019年将是持续优胜劣汰的一年。“长租公寓市场还处于发展初期,蕴藏着比当年团购潮还大的机会,绝对不容错过;但长租公寓绝对不是一个赢者通吃的行业,未来也不会一家独大。”

  作为被约谈方之一,蛋壳公 寓联合创始人兼COO崔岩在接受记者采访时表示:“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。”

作为被约谈方之一,蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩在接受记者采访时表示:“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。”

高靖判断,随着长租公寓行业发展进入深水区,行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中,整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

  作为租赁机构的代表,蛋壳公 寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

作为租赁机构的代表,蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

敢于正视问题

  同时,崔岩还建议按照租客分层的思路,构建租房保障体系。“对于底层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

同时,崔岩还建议按照租客分层的思路,构建租房保障体系。“对于底层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

“我们的企业一定要是良心企业。”对于长租公寓甲醛含量超标的隐患,高靖对新京报记者表示,蛋壳公寓将从建材、家具的供货源头去抓空气安全,确保装修公寓中使用的建材、家具是合格产品,比如,以铁质家具取代木质家具。“我们在努力解决空气、环保等方面的问题。”

  全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,对于合格的公 寓运营商提供低成本的房源。”

全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,对于合格的公寓运营商提供低成本的房源。”

“不是用一纸

  事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

  截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

  其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

  “值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格就会被辨识出”,全雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

“值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格就会被辨识出”,全雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

 ■ 现身说法

■ 现身说法

  蛋壳公寓

蛋壳公寓

  政府“兜底”价格剩下的交给市场

政府“兜底”价格剩下的交给市场

  日前,作为长租公 寓 运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公 寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公 寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

日前,作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

  新京报:蛋壳公 寓的收房逻辑是怎样的?

新京报:蛋壳公寓的收房逻辑是怎样的?

  蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

  抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

  新京报:怎么看待政府的监管措施?对于租赁市场的发展,有什么建议?

新京报:怎么看待政府的监管措施?对于租赁市场的发展,有什么建议?

  蛋壳公 寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

  首先,建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是透明的,比如,哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

首先,建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是透明的,比如,哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

  其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行用户分层,对于低收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。

其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行用户分层,对于低收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。

  新京报:蛋壳公 寓目前的盈利模式如何?

新京报:蛋壳公寓目前的盈利模式如何?

  蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖:公 寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公 寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:公寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

  公 寓类企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现,而不是靠抬高租金。

公寓类企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现,而不是靠抬高租金。

  新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公 寓“爆仓”事件?

新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公寓“爆仓”事件?

  蛋壳公 寓联合创始人兼COO崔岩:“爆仓”这个词是不准确的,这个词来自于P2P领域,爆仓是吸收社会资金然后跑步,但是,杭州鼎家长租公 寓破产的根本原因在于运营不善,和用不用金融手段无关。

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:“爆仓”这个词是不准确的,这个词来自于P2P领域,爆仓是吸收社会资金然后跑步,但是,杭州鼎家长租公寓破产的根本原因在于运营不善,和用不用金融手段无关。

公 寓和金融机构合作,金融机构会提前做尽职调查,根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上,比如有租客自愿选择月付的方式,这时,租客与租赁企业签订租房合同,同时,企业将租赁合同给到银行,银行与租客进行沟通,对其资质进行鉴定,征信通过后,租客与银行签订合同;最后,金融机构将一年的租金先支付给企业,但是,此资金也不能挪作他用,用途限于主营业务,比如拿房子、装修等。在此过程中,“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。

公寓和金融机构合作,金融机构会提前做尽职调查,根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上,比如有租客自愿选择月付的方式,这时,租客与租赁企业签订租房合同,同时,企业将租赁合同给到银行,银行与租客进行沟通,对其资质进行鉴定,征信通过后,租客与银行签订合同;最后,金融机构将一年的租金先支付给企业,但是,此资金也不能挪作他用,用途限于主营业务,比如拿房子、装修等。在此过程中,“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。

B10-B11版采写/新京报记者 徐倩 张建

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